Москва и область
пн-вс: 09:00 - 21:00
Санкт-Петербург и область
пн-вс: 10:00 - 19:00
Не нашли ответа на свой вопрос?
Звоните прямо сейчас и получите
бесплатную консультацию юриста
Звонок бесплатный
Москва и область
Санкт-Петербург и область
chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой. Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении. О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2019 году, пойдет речь далее.

Скачать образцы документов

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования. Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало. Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения. В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации. Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников. Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни. Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание

Как правило, приобретение и продажа жилья осуществляется одним из трех распространенных способов: своими силами, с привлечением посредников и с использованием кредитных средств. Поэтому рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно, через риэлтора и в ипотеку.

Самостоятельное приобретение жилья

Это самый бюджетный способ совершения сделок с недвижимостью. Ведь из всех сопутствующих финансовых расходов предвидится только уплата небольшой государственной пошлины. При этом такой вариант несет в себе определенные риски, так как большинство людей не имеют необходимого опыта в совершении сделок и не могут ручаться за юридическую чистоту приобретаемого жилья. Однако, обязательный минимум проверок может сделать каждый. Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно:

  • проверить объект в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра. Эта мера позволит установить количество собственников, наличие или отсутствие обременений, уточнить технические характеристики квартиры и дома в целом;
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по адресу объекта можно установить наличие или отсутствие арестов на приобретаемую жилплощадь;
  • на некоторых крупных сайтах по продаже недвижимости можно самостоятельно сделать онлайн оценку квартиры по введенному адресу, а также узнать, когда был последний капитальный ремонт в доме. Эти сведения помогут в торге.

Обязательно надо пообщаться с продавцом. Вот что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке по телефону:

  • как давно продавец владеет квартирой и была ли она приобретена в результате приватизации. Если да, то кто еще участвовал в этом процессе;
  • является ли продавец единственным собственником недвижимости или есть другие;
  • не досталось ли жилье продавцу по наследству. Если да, то какой нотариус вел наследственное дело;
  • есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние. Если да, то имеется ли разрешение на продажу квартиры от органов опеки;
  • не участвовал ли продавец в бракоразводном процессе и не претендует ли кто-то еще на это имущество.

Это далеко не все вопросы, какие нужно задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь при беседе нужно ориентироваться по ситуации и каждый следующий вопрос задавать в зависимости от ответа на предыдущий.

После того, как проведены обязательные проверки и разговор с продавцом, можно договориться о встрече для осмотра жилья. Вот на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке:

  • благоустроенность придомовой и дворовой территории;
  • техническое и санитарное состояние подъезда. Важно наличие домофона, отсутствие запахов, состояние лифтов;
  • состояние инженерных коммуникаций в квартире, степень ремонта;
  • наличие у собственника документов на объект или доверенности на сделку в случае продажи жилья третьим лицом. В последнем случае нужно быть предельно осторожным и постараться связаться с собственником для подтверждения его намерений.

Какие вопросы нужно задавать при осмотре квартиры для покупки на вторичном рынке:

  • сколько человек прописано в квартире, кто они и когда выпишутся. Для подтверждения слов лучше попросить продавца представить справку о количестве прописанных лиц из паспортного стола;
  • имеется ли задолженность за электроэнергию и другие коммунальные услуги. Лучше тоже подтвердить справкой из ТРИЦа;
  • когда был произведен последний капитальный ремонт дома.

Если проведенные проверки и ответы на заданные вопросы вас удовлетворили, можно переходить к торгу и заключению сделки. Для этого нужно составить договор купли-продажи и подписать его. Образец договора можно скачать здесь. Однако, стоит помнить, сделки с долевым жильем требуют нотариального удостоверения.

С подписанным договором нужно пойти в многофункциональный центр (МФЦ) и подать заявление на регистрацию сделки. Понадобятся копии паспортов сторон договора, квитанция об оплате госпошлины и документы на квартиру. Через 10 дней право собственности перейдет покупателю, о чем будет сделана запись в ЕГРН. В МФЦ нужно получить только выписку, которая теперь заменяет свидетельство о праве собственности.

Ничего сложного в оформлении сделки нет, главное знать, как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Нужно быть уверенным в себе, соблюдать вышеизложенные правила, а при возникновении малейших подозрений в обмане отказаться от контактов с продавцом. Если же вам все это показалось сложным, то для осуществления всей процедуры поиска и покупки жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости.

Приобретение и продажа жилья через посредника

В качестве посредников при сделках с недвижимостью выступают риэлторы-частники или агентства. Так как они профессионально занимаются данной деятельностью, то прекрасно знают все юридические и практические тонкости, в том числе, когда выгоднее покупать и продавать квартиру на вторичном рынке.

В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.

Так как агенты знают, сколько в среднем продается квартира на вторичном рынке по той или иной цене, они помогут вам установить оптимальный ценник для более быстрой продажи. Это еще один плюс обращения за помощью к посредникам. Такой подход минимизирует ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке. Для продажи жилья тоже часто пользуются услугами риэлторов, так как они умеют рекламировать объекты по всем правилам.

Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке берут многие покупатели жилья. Ведь стоимость недвижимости такова, что скопить на нее могут далеко не все. Выход один – взять кредит для покупки квартиры на вторичном рынке в каком-либо банке. В этом случае банковский работник подробно объяснит все шаги совершения сделки, так как кредитная организация выступает в ней в качестве третьей стороны. Однако, поиск подходящего жилья ложится на плечи покупателя. При этом нужно понимать, что не каждая квартира подойдет для покупки в ипотеку. Требования к состоянию жилья необходимо уточнять у кредитного менеджера. В зависимости от них нужно выбрать, какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Чаще всего банк интересуется следующими характеристиками квартиры:

  • площадь, степень благоустроенности, наличие ремонта;
  • год постройки и материал стен дома, а также степень его износа;
  • наличие обременений, арестов и других обстоятельств, снижающих ликвидность жилого помещения.

Это главное, на что следует обращать внимание при выборе и покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Эта информация полезна и тем, кто является продавцом недвижимости, но не знает, как правильно продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке.

Посмотреть полезное видео

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности;
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре;
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.

Похожие публикации

Комментарии читателей: 4

  • Шура Ответить

    Если честно, то очень сильно боялась покупать квартиру на вторичном рынке но после прочтения статьи поняла, что если соблюдать правила то можно купить квартиру без проблем.

    • room46.ru

      Здравствуйте, Шура! Да, это не так сложно, как кажется на первый взгляд!

  • Данилова Екатерина Ответить

    Покупать квартиру на вторичном рынке недвижимости в наше время очень опасно, мошенников много. Именно по этой самой причине я заказывала проверку юридической чистоты сделки.

    • room46.ru

      Здравствуйте. Я с вами полностью согласен, лучше перебдеть, чем недобдеть. Было бы неплохо, если бы вы оставили отзыв о организации в которой заказывали проверку и написали бы из какого вы города. Все ли вас устроило в работе юристов? Это было бы полезно для других людей!

Добавить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Отправляя комментарий, вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности сайта.