Москва и область
пн-вс: 09:00 - 21:00
Санкт-Петербург и область
пн-вс: 10:00 - 19:00
Не нашли ответа на свой вопрос?
Звоните прямо сейчас и получите
бесплатную консультацию юриста
Звонок бесплатный
Москва и область
Санкт-Петербург и область
ipoteka-v-stroyashhemsya-dome

Как купить квартиру в ипотеку и продать ипотечное жилье в строящемся доме?

Приобретение квартиры в строящемся доме – распространенный вариант решения жилищных проблем для миллионов семей. Ведь квартиры в недостроенном доме стоят значительно дешевле, но не настолько, чтобы их каждый мог приобрести за собственные средства. Поэтому встает вопрос, а можно ли взять ипотеку в строящемся доме в 2019 году?

Особенности ипотеки при незавершенном строительстве

Любая кредитная организация стремится заработать на выдаче займов с минимальными издержками. Кредитование приобретения готового жилья или квартир на вторичном рынке не несет практически никаких рисков, ведь в залоге у банка находится полностью ликвидный объект, который можно всегда продать и вернуть свои деньги. Совсем другое дело – ипотека в строящемся доме. Кредитование в этом секторе более рискованное, так как существует возможность банкротства застройщика и превращение строительства в долгострой.

Однако совсем лишаться лакомой доли рынка банкам не хочется, поэтому ипотечное кредитование для покупки жилья до ввода дома в эксплуатацию практикуется почти всеми крупными кредитными организациями. При этом процедура имеет свои особенности, которые несколько усложняют жизнь сотрудников службы безопасности и потенциальных заемщиков:

  • банк досконально проверяет документацию застройщика на предмет юридической чистоты. В частности, обращается внимание на наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, а также проводится аудит бухгалтерской отчетности и наводятся справки по ранее сданным объектам;
  • из-за необходимости серьезных проверок, срок одобрения кредита растягивается, а сама процедура проводится в два этапа. Вначале проверяется заемщик на предмет платежеспособности и благонадежности и только после этого начинается этап изучения застройщика;
  • процентная ставка по таким кредитам несколько выше. Это обусловлено наличием дополнительных рисков;
  • одобрение ипотеки зависит не только от платежеспособности заемщика и благонадежности застройщика, но и от этапа, на котором находится в данный момент строительство. В большинстве случаев банки требуют готовность объекта не менее 20%;
  • требуется внести более высокий первоначальный взнос;

К счастью, всех этих неудобств можно избежать, если покупать недостроенное жилье у застройщиков, которые давно сотрудничают с тем или иным банком. Еще лучше, когда кредитная организация сама финансирует данного застройщика. В этом случае процентная ставка ничем не отличается от стандартной, а иногда может быть даже ниже, в связи с желанием банка продвигать именно своего крупного клиента. Чтобы найти таких застройщиков достаточно посетить несколько сайтов крупных банков. Обычно они предлагают особые условия для покупки квартир в ипотеку у аффилированных строительных компаний.

Например, Сбербанк предоставляет ипотеку в строящемся доме под 6,7%, если сумма кредита выше 3,8 млн. рублей, а жилье приобретается у компании-партнера.

Варианты ипотечного кредитования на приобретение жилья в недостроенном доме

У банков существует масса кредитных ипотечных продуктов с разными условиями. Многие из них предполагают выдачу кредита на приобретение недостроенного жилья. Особый случай – это ипотека под залог строящегося дома. В отличие от многоквартирных объектов, частный дом обычно возводится самим заемщиком. Важное условие для получения кредитных средств в данном случае – наличие права собственности на земельный участок, на котором будет построен дом. Именно земля на первоначальном этапе выступает в качестве залога за предоставляемые средства. В дальнейшем после возведения дома, ввода его в эксплуатацию и оформления в собственность, уже на сам объект готовится закладная.

Некоторые банки, которые работают с застройщиками на конкретном объекте, предоставляют ипотеку в строящемся доме даже без первоначального взноса. Это привлекает дополнительных клиентов, так как накопить даже 10-15% для многих сложно. Однако стоит учитывать, что такой вариант кредитования для заемщика менее выгоден из-за повышенных процентов.

Возможна даже покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме в ипотеку. Здесь может быть несколько вариантов:

  • приобретение юридически чистой квартиры. В этом случае дольщик имеет на руках договор долевого участия, который оплачен полностью собственными средствами и долгов перед застройщиком нет. Переуступка прав может быть произведена за ипотечные средства в представленном на объекте банке. В других кредитных организациях сделать это будет сложно, так как понадобится собрать большое количество документов;
  • переуступка прав собственности по договору долевого участия, который оплачен кредитными средствами. Это происходит в случае, когда нужно продать квартиру в ипотеке в строящемся доме. Здесь необходимо согласовать все действия с банком, в котором была оформлена ипотека у продавца;
  • переуступка права собственности от дольщика, который приобрел квартиру у застройщика в рассрочку. В данном случае получить ипотеку можно только после полной выплаты долга строительной компании.

Так или иначе, но для проведения сделки понадобится согласие застройщика, если данный пункт есть в договоре долевого участия, хотя это и не предусмотрено законодательством.

Военнослужащие часто задаются вопросом, можно ли брать военную ипотеку в строящемся доме. Да, закон этого не запрещает. Однако, для участия в программе военнослужащий обязан подать соответствующий рапорт и зарегистрироваться в накопительно-ипотечной системе. Только после этого заключается договор с Агентством жилищного кредитования, с «Росвоенипотекой» и банком, в котором предполагается получить деньги. Он должен быть участником данной программы. Учитывая, что весь этот процесс достаточно длительный, а еще придется ждать окончания строительства, каждый военнослужащий должен сам для себя решить, приобретать недостроенное жилье или купить квартиру в уже готовой новостройке.

Вопросы рефинансирования ипотечных кредитов

В последнее время в связи с низкой инфляцией банки постоянно снижают процентные ставки по вновь выдаваемым кредитам. При этом к действующим договорам это не относится. Однако каждый заемщик имеет право взять новый кредит в этом же или другом банке для погашения старого. Иногда так делают, чтобы снизить ежемесячные платежи за счет увеличения срока кредитования.

Возможно ли рефинансирование ипотеки в строящемся доме в 2019 году? Все зависит от позиции конкретного банка по данному вопросу. Многие кредитные организации предоставляют такую возможность. При этом, если рефинансирование предполагается делать в другом банке, то согласование потребуется делать и в предыдущем. Если он относится к этому благосклонно, то найти желающих предоставить новый кредит не так уж и сложно. Однако, требования к заемщику у таких банков будут более строгие, а условия менее выгодные. Ведь по факту объект залога пока еще отсутствует, так как дом не достроен. Сам процесс может занять от 2 до 4 месяцев.

Именно поэтому, вопрос можно ли рефинансировать ипотеку в строящемся доме, лучше перефразировать и начать со слов «нужно ли». Возможно, лучше дождаться ввода дома в эксплуатацию и уже после этого рефинансировать кредит без лишних проблем. В любом случае стоит помнить, что процентная ставка до ввода дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность значительно выше, чем после официального наложения обременения в силу ипотеки.

Посмотреть полезное видео

Как взять кредит на покупку недостроенного жилья?

Рассмотрим подробнее порядок действий при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку. Для заключения такой сделки необходимо пройти следующие шаги:

  • подобрать квартиру в строящемся доме;
  • навести справки о застройщике: есть ли срывы сроков, не проходил ли ранее процедуру банкротства, не обманывал ли своих клиентов;
  • выяснить, какие банки работают с данным застройщиком;
  • если не устраивает застройщик либо условия во всех банках неприемлемые, нужно найти другой объект;
  • если строительная компания и кредитная организация полностью удовлетворяют запросам, то надо подать заявку на ипотеку непосредственно в банк или через кредитного брокера застройщика;
  • подготовить договор долевого участия (ДДУ), шаблон которого имеется у специалиста фирмы застройщика;
  • после одобрения ипотечного кредита подписать договор;
  • произвести оценку объекта и его страхование;
  • зарегистрировать ипотечный договор в Росреестре, на что уйдет примерно 10 дней;
  • после этого банк переводит деньги застройщику;
  • начинаются выплаты по кредиту;
  • после сдачи дома в эксплуатацию производится заселение и оформление квартиры в собственность с одновременным обременением.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку может несколько отличаться в зависимости от требований кредитной организации или строительной компании, но в целом указанные выше шаги всегда присутствуют.

Можно ли купить недостроенную квартиру в рассрочку без ипотеки?

Варианты приобретения недостроенного жилья без ипотеки тоже возможны. Это получение рассрочки платежей у самого застройщика и участие в жилищном строительном кооперативе (ЖСК). В первом случае платежи будут очень крупными, так как рассрочку предоставят на 3-6 месяцев. Во втором случае расплачиваться за жилье можно даже в течение 10 лет.

В этом плане приобретение квартир в строящихся жилых домах с использованием схемы ЖСК более интересно. Суть в том, что человек, желающий сэкономить на банковских процентах, вступает в жилищный строительный кооператив, который вносит полную стоимость квартиры из общей кассы на счет застройщика. При этом необходимо заплатить вступительный взнос, который может достигать 5% от стоимости жилья, но не учитывается при последующей оплате долга. Кроме этого потребуется заплатить первоначальный взнос (в некоторых ЖСК не обязательно).

Далее пайщик ежемесячно вносит платежи в кассу кооператива, пока не выплатит половину долга. После этого квартира оформляется в собственность ЖСК, а покупатель проживает в ней по договору аренды до тех пор, пока полностью не рассчитается и не оформит в свою собственность. Еще требуется вносить ежегодные административные взносы до 6% в кооператив. Других платежей обычно не предусмотрено, поэтому такой вариант выгоднее, чем ипотека.

Однако имеются и серьезные риски при использовании средств ЖСК, среди которых возможное удорожание строительства, срыв его сроков, за что кооператив не несет никакой ответственности. Кроме того, могут существовать и прямо коррупционные связи между руководством кооператива и застройщиком, что может повлечь за собой более тяжелые последствия вплоть до вовлечения в мошенническую схему обмана пайщиков. Ведь они не так хорошо защищены законом, как участники долевого строительства по ДДУ.

Надеюсь, что прочитанный материал позволил понять проблему ипотечного кредитования недостроенного жилья, а пошаговая инструкция о том, как купить квартиру в ипотеку в строящемся доме, поможет в реализации намерений на практике.

Похожие публикации

Комментариев пока нет

Добавить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Отправляя комментарий, вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности сайта.