Москва и область
пн-вс: 09:00 - 21:00
Санкт-Петербург и область
пн-вс: 10:00 - 19:00
Не нашли ответа на свой вопрос?
Звоните прямо сейчас и получите
бесплатную консультацию юриста
Звонок бесплатный
Москва и область
Санкт-Петербург и область
kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli

Как купить квартиру чтобы не обманули? Как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры?

По данным Росреестра, за последний год признали недействительными 6% сделок с недвижимостью. Это огромная цифра. Ни риэлторы, ни юристы, ни государство не дают гарантии полной чистоты сделок с недвижимостью. Для того чтобы узнать, как купить квартиру, чтобы не обманули, сначала следует разобрать распространенные виды мошенничества.

Скачать образцы документов

Как купить квартиру вторичку чтобы не обманули?

Существует множество схем обмана при покупке квартиры на вторичном рынке, рассмотрим их основные способы.

Отчуждение квартиры по фальшивому паспорту или доверенности

Одна из самых часто применяемых схем обмана при покупке квартиры – подмена владельца. Злоумышленники арендуют жилую площадь у собственника, находящегося в длительном отъезде или на лечении. При заключении арендного договора снимают копию паспорта владельца, данные используют для оформления фальшивого паспорта. Паспорт позволяет получить дубликаты правоустанавливающих документов, продать квартиру. После чего мошенники исчезают.

Как избежать обмана при покупке вторичной квартиры, если возникли сомнения в подлинности паспорта владельца? Следует задать ему несколько вопросов по личным данным его паспорта и об особенностях жилой площади: когда была приобретена, кто соседи, наименование управляющей компании, год постройки дома, другие сведения. Если мошенник откажется отвечать или будет отвечать неуверенно, отказывайтесь от сотрудничества.

Как обманывают с помощью фальшивой доверенности?

Мошенник получил данные о владельце квартиры, платит нотариусу, и тот при отсутствии собственника оформляет доверенность на злоумышленника. Мошенник представляется законным представителем собственника.

Чтобы обезопасить себя, владелец имущества может явиться в Росреестр и написать заявление: без его личного присутствия производить регистрационные действия с его имуществом нельзя. А покупателю следует отказаться от встречи с представителем владельца и встретиться лично с собственником.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Продавец передает риэлтору нотариально заверенную доверенность, которая дает право получения денег от покупателя. Недобросовестные риэлторы пытаются обмануть клиентов, начиная перепродавать одну квартиру нескольким покупателям одновременно, получая от каждого деньги в полном объеме.

Злоумышленник регистрирует в Росреестре только одну сделку, исчезает с деньгами, отключает телефоны, покидает страну. Суд признает право собственности на квартиру того лица, у которого сделку провели официально.

Разводы от риэлторов при покупке квартиры учащаются из-за незнания покупателями тонкостей правильного оформления. Продавцы вторичного жилья должны предоставлять покупателю следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги из управляющей компании;
  • выписку из лицевого счета (домовой книги).

Покупатель самостоятельно или с помощью квалифицированных юристов проверяет полученные документы на подлинность. В документации должны содержаться все печати, штампы, шифр учета, знаки защиты, даты, подписи. Наличие ошибок, исправлений, любые возникающие подозрения – повод отказаться. Подтверждение личности владельца обязательно.

Если квартиру получили в наследство, проверяют подлинность свидетельства о праве на наследство через выдавшего документ нотариуса. Во избежание обмана при покупке квартиры выясняют наличие наследников первой и второй очереди, иначе придется защищать свои интересы в суде.

Как обманывают клиентов несуществующие риэлторы?

Мошенники показывают квартиру недееспособного или находящегося в длительном отъезде лица, берут за нее задаток, предоставляя копию свидетельства на жилплощадь, затем исчезают. Как избежать:

  • тщательно проверить агентство перед покупкой квартиры;
  • получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте Налоговой службы;
  • ознакомиться с учредительными документами;
  • приехать в офис;
  • оплатить услуги агентства через банк.

Нельзя давать задаток гражданину, который не является владельцем продаваемого имущества.

Отчуждение по договору купли-продажи или дарения от лиц из группы повышенного риска

Мошенники предпочитают заключать сделки с лицами из групп повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами, страдающими от психических заболеваний, наркотической, алкогольной зависимости.

Недвижимость приходит к покупателю через несколько сделок купли-продажи, промежуток между ними минимален. Нужно обратить внимание на короткие сроки между сделками или свежие документы (с момента покупки недвижимости прошло менее года).

Ряд быстрых сделок, спешка, скидка при продаже – повод насторожиться: продавцы стараются скрыть первоначального владельца. Если удастся выяснить, что собственник был недееспособен при заключении сделки, был принужден к этому, последующие перепродажи признают недействительными.

Как купить квартиру и не быть обманутым владельцем, который скрывает законных наследников?

Наиболее часто покупатели страдают от обмана при покупке квартиры на вторичном рынке после наследования. Возникающие проблемы:

  • наследодатель может быть невменяемым на момент оформления завещания;
  • злоумышленники могут принудить владельца к составлению завещания. Если подобный факт выяснится, наследники оспорят сделку, недвижимость изымут;
  • по истечении полугода с момента смерти наследодателя могут появиться законные наследники на квартиру, которые могут оспорить сделку.

Наследники вступают в наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (ГК РФ, ст. 1154). Но наследники имеют право вступить в наследство фактически: к примеру, сделали ремонт в квартире, и по истечении 6 месяцев в судебном порядке оспаривают сделку по продаже.

Необходимо обратить внимание на завещание. Если указаны самые близкие родственники, возможно, продавцы скрывают еще законных наследников, так как составлять завещание на близких родственников не нужно, они наследуют имущество по закону.

Если завещание написано на посторонних граждан, вероятно, завещание написано по принуждению. Статья 179 ГК РФ гласит, что сделки, совершаемые по принуждению, под влиянием насилия, угрозы, обмана, могут признать недействительными.

Как могут обмануть при покупке квартиры с помощью фиктивного счета?

Перед продажей жилой площади из нее обязательно выписываются все зарегистрированные лица. Но владельцы забывают о правах несовершеннолетних граждан или других особенных жильцов.

Чтобы купить юридически чистую квартиру, нужно не только собрать традиционные справки о количестве зарегистрированных на жилой площади лиц, а также поговорить с председателем домкома, старшим по подъезду, участковым, запросить дополнительные документы:

  • справку о переходе прав в отношении покупаемого жилья, которая поможет прояснить цепочку сделок и основание для перехода прав;
  • более подробную выписку из домовой книги с указанием ранее прописанных, затем выписанных лиц, причин выписки, были ли прописаны несовершеннолетние дети, куда их выписали, какой их возраст сейчас.

Как кидают при покупке квартиры бывшие владельцы?

Если бывший собственник отказывается выписываться, суд выносит решение о признании сделки недействительной, обязывая бывшего владельца вернуть деньги, полученные после продажи. Но денег к этому моменту обычно уже нет, и истец ждет возврата не один год.

Но отказ продавца или другого лица от снятия с учета – не основание для признания договора недействительным, из-за этого договор купли-продажи не расторгают. Покупатель предъявляет иск о выселении данных лиц или признании их утратившими право на квартиру. Положительное решение суда – основание для снятия ответчиков с учета.

Если квартира арестована?

Продавать квартиру, арестованную судом или приставами, незаконно. Недвижимость проверяется в Росреестре. В выписке всегда содержится информация об аресте. Сделки с арестованным имуществом признают недействительными (ст. 174.1 ГК РФ).

Выписку из ЕГРЮЛ заказывают в МФЦ. Требуемые сведения: адрес имущества, кадастровый или условный номер.

Как купить новую квартиру без обмана?

Во избежание обмана необходимо правильно выбрать застройщика и риэлтора, выбрать объект по степени готовности и оформлять документы с юристами. Как купить новую квартиру от застройщика в 2019 году, чтобы не обманули? Рассмотрим методы для правильного выбора застройщика:

  • изучение на официальном сайте компании срок деятельности, информацию о реализованных проектах, отзывы покупателей, лицензии;
  • ознакомление с документами о допуске на ведение проектных и строительных работ, с актом выбора земельного участка, договором аренды, купли-продажи земли;
  • общение с покупателями, так как отзывы на сайте могут быть заказными.

Предпочтение лучше отдавать объектам, уже сданным в эксплуатацию, а не на стадии строительства. Нужно проанализировать сроки строительства всей группы компании застройщика. Если была допущена просрочка, вероятно, случаи просрочек будут повторяться.

Несмотря на закон № 214-ФЗ, согласно которому нарушение сроков передачи строительства грозит штрафом, сроки активно нарушаются.

Как купить квартиру в новостройке чтобы не обманули с помощью предварительного договора?

По предварительному договору участники сделки обязуются заключить позднее договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Это официальное основание для покупателя получить справки в органах юстиции, БТИ, Федеральной службы регистрации, Росреестра, в которых можно проверить спорные моменты о необходимой квартире.

В документе указывают технические характеристики квартиры, сроки, обязанность покупателя платить задаток или обеспечительный взнос, который соразмерен стоимости квартиры. Прописываются гарантии: объект не арестован, не находится в залоге, аренде, в отношении него отсутствуют другие правопритязания третьих лиц.

Если продавец не соблюдает гарантии, с него взыскивают убытки или неустойку. Грамотно составленный предварительный договор купли-продажи имеет большое значение, если возникнет необходимость судебных разбирательств. Образец предварительного договора размещен по ссылке.

Можно оформить договор о задатке, обе стороны проставляют подписи, заверяют документ у нотариуса, сам задаток зачисляется на банковский счет продавца. Если договор не был исполнен, и за это ответственен покупатель, деньги остаются у другой стороны. Если ответственность несет продавец, он уплачивает другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК). Образец договора о задатке находится здесь.

Как могут обмануть при покупке квартиры в ипотеку?

При ипотечной сделке стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором указывают:

  • сколько покупатель уплатил за квартиру из собственных средств, сколько – за счет кредитных;
  • задаток возвращается покупателю, если банк откажет выдать кредит.

Покупатель обязательно сохраняет уведомление банка об отказе.

Обмана при покупке квартиры в ипотеку можно избежать, если учитывать все обстоятельства, изложенные выше. Обычно банки тщательно проверяют квартиры, приобретаемые в ипотеку, так как жилая площадь будет передаваться ему в залог, и учреждение заинтересовано в чистоте сделки.

Посмотреть полезное видео

Рекомендации

  • при покупке квартиры следует избегать наличного расчета;
  • во избежание обмана застройщиком необходимо заказать полный юридический анализ застройщика или полное сопровождение совершаемой сделки юристом;
  • следует при покупке квартиры заключать договор с застройщиком, а не с подрядчиками или субподрядчиками.

Все документы и сделки предварительно рекомендуется проводить с помощью юриста. Без участия юриста мошенникам легче обмануть покупателя.

Комментарии читателей: 3

  • Андрей Ответить

    Вторичка — вообще аут ) Документальные сложности были одной из основных причин, по которой выбрал новостройку. Еще вовремя на авито увидел объявление напрямую от застройщика, а мне не хотелось отбиваться от предложений псевдо-услуг всяких посредников.

  • Иван Ответить

    Хорошая статья

  • tertr Ответить

    «На сайте городской администрации на 20 марта опубликован список из 53 жилых комплексов, признанных объектами незаконного строительства» — но это узаконенное Талмудом воровство: «Если один еврей обдирает гоя, то и остальным дозволено делать то же самое». Кругом криптоевреи. Сначала продадут, затем объявят товар незаконным. Попозже узаконят. Администрации сверху донизу еврейские. Нееврейских организаций не бывает. В Болгарии объявили фирму застройщика должником и отобрали у купивших там россиян квартиры. Болгары евреи, крипты. На поверхности законы, внутри Талмуд. Вся мировая валюта КРИПТЫ. Обман. Обработанные за «Железным занавесом» неевреи СССР поколениями стояли в очереди на квартиры. Так и не получали — пытка. Что за такие штучки полагается еврейчикам?
    Никакое жильё в жильё не годится. Потому что построено.

Добавить комментарий

Ваш email не будет опубликован. Отправляя комментарий, вы подтверждаете, что ознакомились и согласны с политикой конфиденциальности сайта.