Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры

Законодательная база

• ЖК РФ № 188-ФЗ (ст. 29);
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п. 1.7);
• Постановление Правительства Москвы № 508 ПП;
• Постановление Правительства Москвы № 840 ПП (п. 11).

Допустимые и недопустимые действия при перепланировке квартиры

Перепланировка — комплекс строительных работ в квартире, связанных с изменением размеров помещения, их функционального значения, установкой перегородок, расширения дверных проемов и так далее. Желание собственника что-либо переделать в планировке жилья может привести к негативным и даже трагическим последствиям. Закон четко регламентирует, что можно делать при перепланировке, а что нельзя.

Несанкционированные работы иногда способствуют обрушению стен и возникновению трещин. Отвечать за нанесенный ущерб будет собственник квартиры. Переоборудовать жилые и нежилые помещения можно только после согласования (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда п. 1.7.1).

Что можно делать при перепланировке

При перепланировке квартиры можно:

• Устанавливать бытовые электроплиты вместо газовых;
• Переносить нагревательные, сантехнические и газовые приборы;
• Переустанавливать туалеты, ванные комнаты;
• Прокладывать новые или заменять подводящие и отводящие трубопроводы, электрические сети;
• Устанавливать душевые кабины, джакузи, стиральные машинки повышенной мощности, прочую сантехнику или бытовые приборы нового поколения;
• Переносить и разбирать перегородки;
• Переносить и устраивать дверные проемы;
• Допускается изменение многокомнатных квартир в размерах;
• Устраивать дополнительные кухни и санузлы;
• Расширять жилплощадь за счет дополнительных помещений;
• Ликвидировать темные кухни и входы в кухни через квартиры;
• Переоборудовать тамбуры.

Что еще можно делать без согласования

При перепланировке квартиры можно провести следующие ремонтные работы, и согласование при этом не требуется:

• Косметический ремонт: покрасить стены, поклеить обои, уложить плитку на стену;
• Собрать или разобрать встроенную мебель: шкафы, антресоли (если при этом не образуется самостоятельного помещения, наличие которого необходимо согласовывать);
• Заменять инженерное оборудование на аналогичное по техническим характеристикам;
• Заменять напольное покрытие в жилом помещении на аналогичное.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Жилищная инспекция не допускает работы при перепланировке, которые приводят к нарушению:

• Прочности, либо разрушают несущие конструкции;
• Функционирования инженерных систем и установленного на них оборудования;
• Внешнего вида фасадов;
• Противопожарных систем.

Нельзя выполнять перепланировку, которая ухудшает условия эксплуатации здания и проживания других людей.

Что нельзя узаконить в перепланировке квартиры, подробно описано в пункте 11 Постановления Правительства Москвы № 508 ПП. Собственник не может:

• Ликвидировать, уменьшить сечение каналов естественной вентиляции;
• Увеличить нагрузку на несущие конструкции, превышающую допустимые нормы (если выполняются работы по установке стяжек в полах, происходит замена перегородок из легких материалов на конструкции из тяжелых);
• Переносить радиаторы отопления, которые подключены к общей системе горячего водоснабжения и отопления;
• Нарушать требования строительных, санитарно-гигиенических норм и правил пожарной безопасности, установленных для многоквартирных домов;
• Делать проемы, вырубать ниши, различные отверстия в стенах-пилонах;
• Устраивать штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями и так далее;
• Переносить технические подполья в подвалы;
• Делать лоджии и террасы на этажах выше первого;
• Перепланировать чердак, технический этаж;
• Устраивать перепланировку в аварийных домах;
• Выполнять ремонтные работы, которые обязательно затронут внешний облик домов;
• Обеспечивать проемы между жилыми комнатами и газифицированной кухней и не установить при этом плотно закрывающуюся дверь;
• Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой.

Посмотреть полезное видео

Что можно, а что нельзя при перепланировке в  новостройке

Начинать ремонт в новостройке можно после получения разрешения уполномоченного органа. Нельзя провести перепланировку квартиры до тех пор, пока дом не ввели в эксплуатацию. Перепланировка на этапе строительства — это уже изменение проектной документации. Процесс требует внесений изменений в план БТИ. Но на этапе строительства плана пока нет.

Перепланировка, как изменение технических характеристик квартиры, возможна только после ввода в эксплуатацию здания. Все вопросы, касающиеся каких-либо изменений, необходимо обсуждать с застройщиком. Работы по изменению нагрузки на несущие конструкции желательно планировать на этапе строительства, а лучше до строительных работ. Возможность проведения такого процесса следует согласовывать с автором проекта, а девелопер внесет изменения в документацию.

Перед капитальным ремонтом в квартире необходимо сначала получить план БТИ на жилплощадь и опираться на него, иначе можно выполнить ремонт с нарушениями, из-за чего потом придется его переделывать. Если квартира со свободной планировкой, на практике в плане БТИ четко расчерчены все перегородки и отдельные комнаты. В свободной перепланировке предусматривается полное отсутствие внутренних перегородок или закладываются только их основания. Высота их составляет один блок или кирпич. Многие застройщики утверждают, что в таком случае можно свободно устанавливать новые перегородки, но несогласованные работы оборачиваются неприятными последствиями, и собственникам приходится переделывать ремонт.

Юридически термина «свободная планировка» не существует. Перед строительством дома все проекты направляются на экспертизу, а в документах зафиксирована информация о том, где должен быть коридор, санузел и остальные комнаты.

Нельзя выполнять работы при перепланировке квартиры в новостройке без согласования, которые:

• Влияют на несущую способность постройки;
• Предполагают смену целевого назначения;
• Влияют на внешний облик здания.

Все это лучше сделать до начала строительства этажа. Согласование не требуется, если изменения допустимы для монолитного дома: к примеру, собственник переносит не несущие стены в пределах тех же контуров на несколько сантиметров. Но различные более сложные работы нужно согласовать с БТИ.

Что можно узаконить сделанной перепланировке

Если перепланировка квартиры уже сделана, узаконить можно:

• Размещение уборной, ванной на верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах;
• Перенос уборной, ванной для проживающих на первых этажах;
• Объединение обеих квартир с несущей стеной: делают в стене проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

Нельзя сносить несущую стену полностью при объединении двух квартир. А процедура узаконивания перепланировки в частном доме или таунхаусе не отличается от той же процедуры для многоквартирного дома. Существенный плюс: можно не учитывать интересы соседей.